domenica 6 agosto 2017

NEWS: DEPOSITO DEL PREZZO DAL NOTAIO





NEWS: DEPOSITO DEL PREZZO A MANI DEL NOTAIO ROGANTE

Con la definitiva approvazione al Senato del cosiddetto "DDL Concorrenza" (d.d.l. Senato 2085-B commi 143 e 144) recante nuove norme sull'istituto del "deposito prezzo", da effettuarsi a mani del notaio rogante, troveranno immediata applicazione (nel momento in cui saranno pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale), seppure con sostanziali modificazioni, le norme contenute nella Legge n. 147/2013, art. 1 comma 63 e seguenti. La modificazione che risulta essere di maggiore interesse riguarda appunto il c.d. "deposito prezzo" che, nella versione definitiva, è diventato meramente opzionale in quanto sarà obbligatorio solo se richiesto da almeno una delle parti.
Da quando entrerà in vigore la suddetta norma, sarà fatto obbligo all'agente immobiliare di informare le parti sulle nuove disposizioni di legge inserendo già nella proposta d'acquisto l'eventuale richiesta del proponente di volere depositare il prezzo (normalmente il saldo residuo, dedotti gli acconti e le caparre, ma anche l'intera cifra) della compravendita presso il notaio rogante, in modo tale che il venditore ne prenda formalmente atto e possa manifestare o meno la propria adesione a questa forma di pagamento.
Con il deposito del prezzo il notaio, eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori, rispetto a quelli esistenti alla data dell'atto, provvederà senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.



martedì 1 agosto 2017

LOCAZIONI BREVI: PRIMI ADEMPIMENTI



IL NUOVO REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI

PRIMI ADEMPIMENTI

Le “locazioni brevi” con i conseguenti adempimenti sono state introdotte dall’art.4 del decreto legge 24.4.2017 n.50. La sua conversione nella legge n.96 del 21.6.2017 ha apportato significative variazioni al testo originario. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n.132395/2017 del 12.7.2017 ha stabilito le regole attuative.
In attesa di fornire una guida più dettagliata sui vari adempimenti, con la presente circolare verranno fornite le prime informazioni operative.
Occorre innanzitutto premettere che, in base a quanto indicato nel provvedimento. le nuove disposizioni si applicano ai contratti formati a partire dal 1 giugno 2017.
L’Agenzia infatti non ha ritenuto che, viste le modifiche intercorse tra il decreto legge e la sua conversione, tali adempimenti dovessero considerarsi sospesi fino alla pubblicazione del citato provvedimento.
Occorre tuttavia precisare che, poiché la legge di conversione ha modificato alcuni adempimenti, tra cui il momento di effettuazione della ritenuta e la stessa ha delegato le modalità attuative ad un apposito regolamento si potrebbe sostenere che gli obblighi di effettuazione della ritenuta decorrano dal 12 luglio 2017 con versamento delle stesse nel mese di agosto 2017.
Un comportamento più cautelativo, invece, porta a retrodatare tali obblighi al 1 giugno 2017.

1.     Ambito di applicazione

La nuova disciplina si applica ai:
·       contratti di locazione
La norma si estende, sussistendo le altre condizioni, anche ai corrispettivi derivanti dai contratti di sublocazione ed ai contratti a titolo oneroso conclusi da comodatario aventi ad oggetto la concessione in godimento dell’immobile a terzi.
Il contratto di locazione può prevedere anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. L’elencazione dei servizi pare essere tassativa in quanto la stessa Agenzia, nella relazione dell’audizione del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, datata 4 maggio 2017 a firma della dott.ssa Orlandi, ha escluso l’assimilazione ad altre fattispecie di fornitura di alloggio con servizi accessori quali l’attività di bed & breakfast.
·       di immobili ad uso abitativo
Oggetto della locazione deve essere un immobile, oppure una porzione di esso, a destinazione abitativa. A tal riguardo occorre fare riferimento alle risultanze catastali per cui rientrano nella disposizione esclusivamente i fabbricati accatastati nella categoria catastale A con esclusione della A/10.
Trattandosi di locazione di immobile ad uso abitativo risulta obbligatoria la forma scritta.
·       di durata non superiore a 30 giorni
In analogia con quanto previsto per l’obbligo di registrazione dei contratti, si ritiene che la durata complessiva di 30 giorni debba essere riferita all’annualità.
·       stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa
Sono pertanto esclusi i contratti stipulati dalle società semplici e dalle società commerciali (di persone oppure di capitali).
Un apposito regolamento, da emanarsi entro il 19 settembre 2017, dovrà definire il confine tra attività di locazione ed attività di impresa.
·       direttamente o tramite soggetti che:
o   esercitano attività di intermediazione immobiliare
o   gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongo di unità abitative.
La definizione appare più chiara rispetto alla sua prima stesura. Infatti, mentre rimane immutata la figura dell’intermediario immobiliare, è stato chiarito che i nuovi adempimenti devono essere posti in essere non più dai portali che effettuano “in senso lato” intermediazione immobiliare ma da coloro attraverso la cui attività il locatore ed il conduttore vengono messi in contatto. Tale perimetro appare tuttavia ancora eccessivamente ampio in quanto non è chiaro l’assoggettamento alla normativa da parte dei siti meramente “vetrina” ove i singoli proprietari inseriscono e tolgono i dati degli immobili da locare ma il sito non è parte attiva nella formazione del contratto.
·       a partire dal 1 giugno 2017.
Occorre fare molta attenzione alla data di stipula che, per i contratti sottoscritti con modalità ordinarie (contratti cartacei) sarà quella di sottoscrizione, se contestuale, oppure quella di accettazione dell’offerta della controparte. Viceversa per i contratti sottoscritti tramite portali on line occorrerà fare riferimento alla data nella quale si è formato il consenso. Sembra invece che non rilevi la decorrenza del contratto.
La decorrenza dei 1 giugno è riferita, in base al provvedimento, sia alla decorrenza della “cedolare secca” che per all’effettuazione della ritenuta ed alla comunicazione dei dati.

2.     Regime fiscale

I locatori, in presenza delle condizioni sopra individuate, potranno optare per l’aliquota forfetaria dell’imposta pari al 21% dell’importo indicato nel contratto. Ai fini della tassazione non si tiene conto né del mancato incasso del canone né degli eventuali costi inerenti alla locazione.
Trattandosi di “cedolare secca” l’opzione dovrà essere espressa nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di competenza del canone della locazione.
In assenza di opzione si ritiene che il reddito venga tassato sulla base delle attuali regole per cui:
·       il reddito della locazione venga attribuito al proprietario dell’immobile previa deduzione forfetaria del 5% del canone stesso;
·       il reddito da sublocazione venga considerato un “reddito diverso” e tassato, secondo il principio di cassa, quale differenza tra gli affitti percepiti ed i costi (ivi compreso l’affitto al proprietario) sostenuti
·       il reddito conseguito dal comodatario venga attribuito, e tassato, in capo al titolare del diritto reale anche se non percepito da quest’ultimo.

3.     Obblighi di comunicazione

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, dovranno trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.
Il provvedimento 132395/2017 ha stabilito che dovranno essere comunicati all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati, relativi ai contratti stipulati a partire dal 1 giugno 2017:
·       nome e cognome del locatore,
·       codice fiscale del locatore,
·       durata del contratto,
·       importo del corrispettivo lordo derivante dal contratto di locazione dovuto dal conduttore sulla base del contratto,
·       indirizzo dell’immobile.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Risulta evidente come non rilevino i dati del conduttore i quali, pertanto, ai fini di tale norma, non dovranno essere oggetto di comunicazione. Analogamente, nel provvedimento non si fa riferimento ai riferimenti catastali dell’immobile locato.
I dati dovranno essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia. Il termine fissato per la comunicazione è il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Pertanto i dati di un contratto iniziato il 24 dicembre 2017 e concluso il 6 gennaio 2018 dovranno essere comunicati entro il 30 giugno 2019.
La mancata, incompleta o infedele comunicazione di tali dati è punita con una sanzione da euro 250 ad euro 2.000, ravvedibile. La sanzione, che si immagina sia riferita ad ogni singolo contratto non comunicato, è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

4.     Obblighi di effettuazione della ritenuta

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora:
·       incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di “locazione breve”,
·       oppure intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi,
dovranno inoltre effettuare una ritenuta, in qualità di sostituti di imposta, pari al 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario. Tale ritenuta, nel caso in cui non venga esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, verrà considerata a titolo di acconto.
Come anticipato si ritiene che la ritenuta debba essere effettuata, in presenza degli altri requisiti, sui contratti:
·       stipulati a decorrere dal 1 giugno 2017,
·       ove il locatore persona fisica (ovvero sublocatore o comodatario) dichiari che la locazione è effettuata al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,
·       il cui canone o corrispettivo è incassato dall’intermediario o dal gestore del portale telematico oppure questi ultimi intervengono nel pagamento.

Pertanto, se il conduttore deve pagare, al netto della propria commissione, un importo di 1.000 a titolo di canone ed il locatore ha pattuito con l’agente una commissione di 100, il mediatore dovrà:
·       calcolare la ritenuta del 21 per cento sull’importo pagato dal conduttore a titolo di canone (euro 1.000),
·       versare la ritenuta di 210 euro entro il giorno 16 del mese successivo al momento in cui il mediatore ha ricevuto la somma dal conduttore,
·       versare al locatore l’importo di 690 (pari al canone di 1.000 – 100 di commissione – 210 di ritenuta).
Successivamente il mediatore dovrà versare la ritenuta all’erario entro il giorno 16 del mese successivo alla data in cui è stata operata e certificarla al locatore mediante la consegna, entro il 31 marzo dell’anno successivo, della certificazione unica.
Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F24 utilizzando il codice tributo “1919” “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017 n.50”.
Il codice tributo dovrà essere esposto nella sezione Erario con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.“ e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.
Pertanto per il primo versamento, relativo alle ritenute operate nel mese di giugno 2017, da effettuare entro il 17 luglio 2017 occorrerà indicare rispettivamente “0006” e “2017”.
Per i soggetti esteri il versamento deve essere effettuato da parte del rappresentate fiscale il quale indicherà, nel campo “codice fiscale” della sezione “Contribuente”, il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega; invece il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” sarà valorizzato con il codice fiscale del soggetto rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”.
Per la compensazione delle ritenute versate in eccesso sono stati istituiti i seguenti ulteriori codici tributo:
·       1628”, per recuperare in compensazione, con il modello F24, le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno,
·       6782”, per recuperare in compensazione, sempre con il modello F24, le eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

5.     Imposta di soggiorno

I soggetti che incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di “locazione breve” oppure intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi sono responsabili del pagamento dell’imposta e del contributo di soggiorno, se previsti nel Comune ove è ubicato l’immobile, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalle leggi e dai regolamenti comunali.
Per tale adempimento non è prevista una decorrenza specifica per cui si ritiene sia applicabile fin da subito. Manca però il regolamento che individua le locazioni commerciali e con esse, per determinate fattispecie, l’assoggettamento all’imposta di soggiorno.
Sulla sua decorrenza si attendono pertanto chiarimenti.
Si segnala che con la risoluzione 30.5.2017 n.64 sono stati istituiti i seguenti codici tributo per il versamento dell’imposta di soggiorno:
·       "3936" denominato "Imposta/Contributo di soggiorno – art.14, c. 16, lett. e), del D.L. n. 78/2010 e art.4, c. 1, del D.Lgs. n. 23/2011";
·       "3937" denominato "Imposta/Contributo di soggiorno – art.14, c. 16, lett. e), del D.L. n. 78/2010 e art.4, c. 1, del D.Lgs. n. 23/2011 - INTERESSI";
·       "3938" denominato "Imposta/Contributo di soggiorno – art.14, c. 16, lett. e), del D.L n. 78/2010 e art.4, c. 1, del D.Lgs. n. 23/2011 - SANZIONI".
Ai fini della compilazione del modello F24, i codici tributo sono esposti nella sezione "IMU e altri tributi locali", esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna "Importi a debito versati", con l'indicazione nel campo "codice ente/codice comune" del codice catastale del comune. Il campo "Anno di riferimento" è valorizzato, nel formato "AAAA", con l'anno cui si riferisce il versamento.
Tali codici, attualmente, possono essere utilizzati solo per versamenti in favore dei Comuni che hanno stipulato apposita convenzione con l'Agenzia delle entrate, elencati nella tabella denominata "Tabella degli enti convenzionati per pagamenti di tributi", pubblicata sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it.

6.     Conservazione dei dati

Gli intermediari ed i gestori dei portali telematici sono obbligati alla conservazione dei dati relativi alle locazioni ed a quelli inerenti i pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati nei termini ordinari di accertamento delle imposte dirette e quindi, attualmente entro il 31 del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione.
In pratica, la documentazione relativa ai contratti del 2017 dovrà essere confermata, stante il termine di comunicazione degli stessi entro il 30 giugno 2018, fino al 31 dicembre 2023.


Stefano Spina
Dottore commercialista in Torino

mercoledì 10 maggio 2017

D.L. 50/2017 ART. 4: LOCAZIONI BREVI E FISCO


IL NUOVO REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI

PRIMI SPUNTI DI RIFLESSIONE

L’articolo 4 del dl 50/2017 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.95 del 24.4.2017 introduce rilevanti novità nell’ambito delle locazioni di breve durata. 
1.0 - Definizione di locazione breve 
Innanzitutto viene introdotta una nuova fattispecie di locazione immobiliare, definita “locazione breve” avente le seguenti caratteristiche:  si deve trattare di locazione di immobili ad uso abitativo, quindi accatastati nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 con eccezione della categoria A/10. Si ritiene, in attesa dei necessari chiarimenti, che tale regime si estenda anche alle pertinenze affittate unitamente all’abitazione.  la locazione deve avere durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di quelle fattispecie contrattuali per le quali non è necessaria la registrazione del contratto.  la locazione può riguardare la sola messa a disposizione dell’immobile oppure la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. L’elenco dei servizi prestati, nonostante la definizione puntuale della norma, dovrebbe poter comprendere anche quelli strettamente necessari per la fruizione dell’immobile quali la disponibilità di energia elettrica, gas e riscaldamento ed anche il servizio di check in e check out per la consegna e riconsegna dell’immobile. In riferimento ad altri servizi quali la disponibilità di reti wifi oppure la colazione (magari convenzionata con pubblici esercizi nella zona) occorrerà aspettare le circolari esplicative. Infatti attualmente tali fattispecie sono disciplinate dalle singole leggi regionali (ed anche locali) sul turismo e sono connotate da una componente imprenditoriale che esula da tale disposizione.  Il locatore deve essere una persona fisica (escludendo ancora una volta, come per la cedolare secca, le società semplici) che loca l’immobile al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. Sembra invece che possano essere ricomprese le locazioni ove il conduttore sia un soggetto imprenditoriale il quale magari dia l’immobile ad un suo dipendente o collaboratore.  la locazione può avvenire direttamente oppure tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line. Non rientrano nella definizione di locazione breve ma sono assoggettati alle medesime disposizioni i contratti aventi ad oggetto il godimento oneroso dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni sopra indicate:  relativi alle sublocazioni di immobili ad uso abitativo,  oppure conclusi dal comodatario. 
2.0 - Modalità di tassazione del reddito 
In presenta dei requisiti sopra indicati per i contratti stipulati a partire dall’01 giugno 2017 il reddito prodotto sarà sempre considerato come reddito fondiario ed il proprietario potrà optare per un’imposta forfetaria pari al 21% del canone lordo stabilito nel contratto. In fase di prima applicazione della norma occorre fare riferimento alla sua decorrenza. Infatti si è posta l’attenzione non tanto sul periodo di locazione ma sulla data di stipulazione del contratto stesso. In questo modo, in vista degli adempimenti sotto elencati, gli intermediari dovranno far riferimento solo agli accordi stipulati successivamente al 31 maggio 2017, indipendentemente dalla data di decorrenza del contratto. Per coloro che utilizzano portali on line, in mancanza a volte di un contratto sottoscritto da entrambe le parti, occorrerà fare molta attenzione alla data in cui si è concretizzato il consenso. Individuando il regime fiscale da applicare (il reddito fondiario) il legislatore pone fine ai molti dubbi degli operatori i quali, a seconda della tipologia di servizi prestati, propendevano per la tassazione dei proventi quali redditi diversi, con deduzione dei costi inerenti, oppure, a volte riconducevano l’attività nel reddito di impresa. Da adesso in poi tali redditi verranno tassati, su opzione del locatore, con l’aliquota forfetaria del 21%. Viceversa dovranno essere considerati redditi fondiari da inserire come tali nella dichiarazione dei redditi ed usufruiranno esclusivamente, a fronte dei costi sostenuti, della deduzione forfetaria del 5% prevista per tutti i redditi derivanti dalle locazioni. Come accennato la nuova disposizione viene estesa anche a canoni percepiti in caso di sublocazione oppure quelli ricevuti dal comodatario che a sua volta affitta l’immobile. Nel primo caso si fa espresso riferimento ai corrispettivi “lordi” quindi senza tenere conto di quanto pagato al locatore dell’immobile e quindi con una penalizzazione notevole in capo a tali soggetti. Tale disposizione dovrà essere anche coordinata con il Testo Unico delle Imposte sui Redditi il quale individua attualmente tale fattispecie tra i redditi diversi alla lettera h) del primo comma dell’art.67. 
3.0 - Adempimenti in capo ai mediatori che mettono in contatto le persone 
Al fine di contrastare l’evasione viene previsto che i soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare mettendo in contatto le persone che ricercano gli immobili con quelle che dispongono degli immobili da locare, comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi (oppure di sublocazione o conclusi da comodatario) stipulate per il loro tramite. L’omessa o inesatta comunicazione sconterà una sanzione da euro 250 ad euro 2.000 per ogni comunicazione omessa. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione corretta o mancante è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza. Tale sanzione può essere oggetto di ravvedimento. 
4.0 - Adempimenti in capo ai mediatori che incassano i canoni per conto dei proprietari 
Inoltre i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, nel momento in cui incasseranno canoni o corrispettivi relativi a locazioni brevi (oppure di sublocazione o conclusi da comodatario) dovranno operare, in qualità di sostituti di imposta, all’atto dell’accredito al proprietario, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o corrispettivi provvedendo al versamento mediante mod. F24 ed alla certificazione in capo al locatore. In caso di opzione per la cedolare secca si presume che il percettore del reddito dovrà in ogni caso indicare il canone nella propria dichiarazione senza pagare più alcuna imposta, viceversa la ritenuta operata varrà a titolo di acconto sulle imposte determinate in maniera ordinaria. Un provvedimento dovrà definire le disposizioni di attuazione di tale norma individuando in particolar modo a quali operatori on line si rivolgerà tale disposizione in quanto, attualmente, molti di essi operano non in qualità di intermediari ma di fornitori di servizi web. Infine l’Agenzia delle Entrate stipulerà con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on line appositi accordi per definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione degli stessi. 

Stefano Spina
Dottore commercialista in Torino 





mercoledì 28 dicembre 2016

LEGGE DI STABILITA' 2017: NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE


LE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE DELLA LEGGE DI STABILITA' 2017

La Legge di bilancio per l’anno 2017, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 297 del 21 dicembre 2017, contiene importanti novità e conferme per il comparto immobiliare.
Innanzitutto vengono confermate le proroghe al 31.12.2017 per le detrazioni potenziate relative agli interventi di riqualificazione energetica (percentuale del 65%) e di ristrutturazione degli edifici (percentuale del 50% con un massimale di euro 96.000 per ogni unità).
In tema di riqualificazione energetica si conferma inoltre che l’agevolazione spetta anche per:
l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al DLgs. 311/2006, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;
l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.
Nel caso in cui l’intervento sia riferito alle parti comuni di edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c. oppure a tutte a le unità immobiliari di cui si compone il condominio, la detrazione maggiorata del 65%, per un ammontare non superiore ad euro 40.000 per unità immobiliare, spetta per le spese sostenute fino al 31.12.2021.
La percentuale di detrazione, riferita agli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali, è pari al 70% nel caso in cui tali lavori interessino l’involucro dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo” ed arriva al 75% se gli interventi sono finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguono almeno la qualità media definita dal DM 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo economico.
La sussistenza delle condizioni per beneficiare della detrazione nella misura del 70% e 75% deve essere asseverata da professionisti abilitati mediante l’APE (attestazione della prestazione energetica degli edifici) di cui al DM 26 giugno 2015. Su queste dichiarazioni l’ENEA effettuerà, anche a campione, dei controlli. La mancata veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti.
Per gli interventi sopra indicati i soggetti beneficiari della detrazione possono optare per la cessione del corrispondente credito:
- ai fornitori che hanno effettuato gli interventi,
- ovvero ad altri soggetti privati,
con la facoltà di successiva cessione del credito a soggetti terzi che non siano istituti di credito od intermediari finanziari. Le modalità di attuazione della cessione saranno definite con un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, da adottare entro il 1° marzo 2017.
Infine, le detrazioni “potenziate” al 70 e 75% previste per gli edifici condominiali sono estese agli IACP, comunque denominati, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
Per quanto riguarda il rischio sismico la legge di stabilità per il 2017 ha previsto la possibilità di detrarre le spese, sostenute sino al 31.12.2021, relative a ridurre il rischio sismico per le abitazioni e gli edifici produttivi situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
Se il rischio sismico è ridotto di una classe la percentuale di detrazione sarà pari al 70% della spesa (75% per le opere sulle parti comuni) mentre se il rischio sismico viene ridotto di due classi la percentuale di detrazione è dell’80% della spesa (85% per le opere sulle parti comuni).
In ogni caso, per questa tipologia di interventi, la ripartizione della spesa avviene in 5 anni al posto che i 10 anni previsti per tutte le altre fattispecie.
Anche in questo caso è possibile cedere l’intero credito ai fornitori ed a soggetti terzi al di fuori degli istituti bancari.
In riferimento al bonus mobili, pari al 50% della spesa sostenuta per mobili ed elettrodomestici a risparmio energetico nei limiti di euro 10.000,00 questo spetta, a partire dal 1.1.2017, esclusivamente se il beneficiario ha posto in essere interventi di recupero del patrimonio edilizio successivamente al 1.1.2016.
L’assoggettamento alle sole imposte fisse (registro ed ipocatastali) è stato esteso ai trasferimenti, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile o di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 posti in essere entro il 30.6.2017.
Per poterne usufruire l’acquirente, che deve acquistarli nell’ambito di una attività d’impresa, deve trasferirli nei successivi 5 anni (prima tale termine era ridotto a 2 anni).
Inoltre gli atti e i provvedimenti emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per usufruire delle agevolazioni prima casa.
Non rileva, invece, la natura del cedente, che potrà essere un soggetto esercente at­­­tività di impresa o un “privato”.
Sempre a partire dal 1.1.2017 vengono ripristinate le agevolazioni per i trasferimenti di proprietà, a qualsiasi titolo, di fondi rustici nei territori montani finalizzati all’arrotondamento della piccola proprietà contadina. Le agevolazioni consistono nell’esenzione dall’imposta catastale e nell’assoggettamento ad imposta di registro ed ipotecaria fisse pari ad € 200 cadauna.
Infine è stata riproposta la possibilità di affrancare (anche al ribasso) il valore dei terreni agricoli ed edificabili con il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’8% dell’intero valore deducendo quanto eventualmente pagato in occasione delle precedenti rivalutazioni.
I termini per l’asseveramento della perizia e dell’eventuale pagamento della prima rata di prezzo sono fissati al 30 giugno 2017.
Stefano Spina, dottore commercialista in Torino






domenica 27 novembre 2016

DAL PRIMO DICEMBRE ENTRATEL IN PENSIONE


REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
DAL PRIMO DICEMBRE 2016 L’APPLICATIVO ENTRATEL ANDRA’ IN PENSIONE

Recentemente l’Agenzia delle Entrate ha reso noto che dal prossimo 1º dicembre 2016 non sarà più possibile accedere al sito web dei Servizi telematici con versioni del browser che non supportino il protocollo di cifratura  denominato TLS v1.2 (presente, ad esempio in Internet Explorer 8 oppure 10) suggerendo agli Utenti di verificare se la versione del browser utilizzata supporti il suddetto protocollo TLS v1.2 e, se non già abilitato a tale funzione, di configurarlo opportunamente ovvero di aggiornarlo ad una versione più recente.
Questo perché, a partire dalla stessa data, l'applicativo Entratel non sarà più aggiornato e, al suo posto, sarà necessario installare il "Desktop Telematico", sostitutivo di Entratel che accoglie le applicazioni distribuite dall'Agenzia delle Entrate per la gestione dei documenti inviati e ricevuti telematicamente (Entratel, FileInternet e i vari moduli di controllo) e che provvede a gestirne automaticamente tutti gli aggiornamenti a scapito, però, di una minore velocità di utilizzo (ecco perché sono richiesti sistemi operativi più veloci).
Il software denominato Desktop Telematico è disponibile nella sezione Software - Desktop Telematico e potrà essere scaricato dopo avere effettuato l’accesso con le proprie credenziali al sito web dei servizi telematici, Area riservata: clicca QUI .
Le istruzioni per il suo corretto utilizzo sono riportate nella pagina che puoi aprire cliccando QUI 
L’installazione ed il suo utilizzo non differiscono in maniera sostanziale dal precedente software se non che, una volta installato, per utilizzare le attuali funzioni di Entratel occorrerà accedere, tramite il menù in alto a sinistra, nelle singole applicazioni digitando “Entratel”.
L’Agenzia delle Entrate comunica anche che l'applicativo Entratel, sebbene non più supportato, potrà comunque essere ancora utilizzato per le seguenti funzionalità.
  • visualizzazione, controllo ed autenticazione dei file contenenti i documenti sino ad oggi gestiti (funzione di archivio);
  • elaborazione e visualizzazione delle ricevute relative ai documenti sino ad oggi gestiti (funzione di archivio).
In ogni caso, dal 1º dicembre non sarà più possibile utilizzare l'applicativo Entratel per stabilire una connessione con il sito web dei servizi telematici.
Infine, L’Agenzia precisa che l'applicativo "Entratel-Multifile", continuerà ad essere aggiornato e potrà, quindi, essere utilizzato per le operazioni di autenticazione ed invio dei file e di elaborazione delle ricevute.
Resta in ogni caso pacifico che, per la formazione del singolo contratto da registrare, si continuerà a utilizzare il solito software RLI





venerdì 7 ottobre 2016

LOCAZIONI: ACCORDI TERRITORIALI, NON OBBLIGATORIA ASSISTENZA DELLE ASSOCIAZIONI


ACCORDI TERRITORIALI IN TEMA DI LOCAZIONI
NON SUSSISTE L'OBBLIGO DI ASSISTENZA DELLE ASSOCIAZIONI

In tema di canone di locazione concordato e di accordi Territoriali tra le principali Associazioni di categoria maggiormente rappresentative sui Territori, è più volte sorto un problema di interpretazione della normativa che regola la materia riguardante l'obbligatorietà o meno di rivolgersi alle organizzazioni di categoria ai fini della validità del contratto sottoscritto tra le parti.
Finalmente, un parere legale ha fatto chiarezza sul tema, dichiarando espressamente che le parti devo ritenersi libere di avvalersi o di non avvalersi di un'organizzazione di categoria senza che la mancata assistenza di un'associazione possa in alcun modo andare a incidere sulla validità del contratto di locazione.
Chi fosse interessato, potrà leggere nel dettaglio il parere legale menzionato e riportato qui di seguito: ACCORDI TERRITORIALI: PARERE LEGALE 





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mercoledì 3 agosto 2016

SANZIONI E RAVVEDIMENTO OPEROSO 2016


LE SANZIONI IN VIGORE DAL PRIMO GENNAIO 2016

Ricapitoliamo, qui di seguito, le nuove sanzioni con ravvedimento operoso in vigore dal 1° gennaio 2016, così come previste dal Decreto Legislativo del 24/09/2015 n. 158.

Tardiva registrazione di un contratto
  • entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).
  • entro 90 giorni di ritardo: 13%, ovvero 1/9 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,15%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Tardivo versamento dell’imposta
  • entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento rapido (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Tardivo versamento imposta di bollo (o regolarizzazione marche)
  • entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)