LA TUTELA DELL'ACQUIRENTE DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE
Le garanzie previste dalla legge per gli acquirenti di immobili in costruzione sono, sostanzialmente, due.
La fidejussione sulle somme versate al costruttore a titolo di caparra e/o acconto prezzo e l'assicurazione decennale postuma.
Parte 1 (Legge Delega) - Legge 210/2004
Parte 2 - Decreto Legislativo 122/2005
Sempre l'art. 1 alla lettera b) definisce il costruttore come l'imprenditore o la cooperativa edilizia (quindi non un privato) che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente, ovvero la realizzazione sia data in appalto a terzi.
Gli immobili da costruire si intendono (art. 1 lettera d) quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
Risulta quindi evidente che, dove il permesso di costruire non sia stato ancora richiesto, la disciplina del D. Lgs 122/2005 non potrà trovare applicazione.
Ai fini dell'applicabilità della normativa, l'art. 5 equipara al permesso di costruire ogni altro titolo, denuncia o provvedimento, che siano abilitativi alla costruzione.
Lo stadio della costruzione a cui fa riferimento la norma è quello in cui non è ancora possibile richiedere il certificato di agibilità secondo quanto previsto dagli art.li 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001.
L'art 2 comma 1 prevede l'obbligo per il costruttore di procurare il rilascio e di consegnare all'acquirente, prima o contestualmente alla stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, una fidejussione a garanzia della restituzione delle somme (e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo) riscosse e da riscuotere anteriormente al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Utilizzando la formula generica "valore di ogni altro eventuale corrispettivo", il legislatore vuole fare riferimento ad ogni contributo patrimoniale fornito dall'acquirente al costruttore; uno su tutti: si pensi al caso della permuta del terreno (di proprietà dell'acquirente) con una o più unità immobiliari che saranno realizzate dal costruttore.
Restano escluse le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante ed i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
La mancata garanzia fidejussoria è sanzionata con la nullità del contratto; nullità, tuttavia, che può essere fatta valere solo dall'acquirente.
La fidejussione, tra le sue prerogative, deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. In altre parole, l'acquirente potrà richiedere il rimborso delle somme pagate direttamente al fidejussore senza dovere agire prima nei confronti del costruttore. La fidejussione dovrà poi essere escutibile, una volta accertata la situazione di crisi del costruttore, a semplice richiesta scritta dell'acquirente. La situazione di crisi, in base all'art. 1 lettera c, ricorre nei casi in cui il costruttore sia stato sottoposto:
- a esecuzione immobiliare, in relazione all'edificio oggetto del contratto;
- a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
L'art. 3, comma 7 stabilisce che l'efficacia della fidejussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione. Il dato letterale induce a ritenere che la garanzia cessi anche nel caso in cui le parti abbiano sottoscritto un contratto traslativo della proprietà di un immobile non ancora ultimato, ancorché già esistente. Per immobile esistente si deve intendere, in base all' art. 2645 bis ultimo comma cod. civ. l'edificio nel quale sia stata eseguita la struttura grezza (il rustico) comprensiva delle mura perimetrali delle singole unità (le cosiddette tamponature) e sia stata completata la sua copertura. Alla luce di quanto detto, potrebbe risultare opportuno stabilire chiaramente nel contratto il momento nel quale l'immobile si intende venuto ad esistenza, facendo riferimento, ad esempio, al raggiungimento di uno stadio di costruzione idoneo al rilascio del certificato di agibilità, prima del quale le parti decidono di non stipulare il contratto definitivo.
L'art. 4 obbliga il costruttore a contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Tale polizza deve essere "a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere ...(omissis)".
Tali vizi devono essersi manifestati successivamente alla stipula dell'atto notarile affinché la polizza possa coprire i danni che siano diretta conseguenza di questi.
Infine, l'art. 6 detta una serie di prescrizioni che dovrà rispettare il contratto preliminare, indicando anche chiaramente i documenti da allegare alla scrittura. In estrema sintesi, i contenuti obbligatori di un contratto devono essere:
1) gli estremi identificativi dei soggetti e dell'oggetto del contratto;
2) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze esclusive;
3) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per ottenere i permessi a costruire;
4) le caratteristiche tecniche della costruzione;
5) i termini massimi di esecuzione della costruzione;
6) l'indicazione dell'importo complessivo, dei termini e delle modalità del pagamento;
7) gli estremi della fidejussione;
8) l'eventuale esistenza di ipoteche ovvero di trascrizioni pregiudizievoli;
9) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta, ovvero di ogni altro titolo abilitativo;
10) l'eventuale indicazione di imprese appaltatrici.
Con riferimento alla documentazione, si dovranno contestualmente allegare al contratto il capitolato e gli elaborati del progetto.
Nessun commento:
Posta un commento