mercoledì 11 luglio 2012

CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE AI BALCONI


LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER IL RIFACIMENTO DEI BALCONI

Nel caso in cui il regolamento di condominio nulla preveda in materia di ripartizione delle spese legate alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi, occorrerà rifarsi alla normativa vigente ed all'orientamento della giurisprudenza, fermo restando, su alcuni punti, la non omogeneità delle sentenze di merito e di Cassazione, aspetto da cui sono scaturiti contrasti e tensioni in sede di assemblea condominiale.
Nel corso degli anni, l'iniziale indicazione giurisprudenziale, che poneva ogni spesa, imputabile a lavori eseguiti su un balcone, a carico del proprietario dello stesso, sulla base del principio del suo asservimento e naturale prolungamento dell'appartamento, è andata modificandosi dando maggiore rilievo alla funzione architettonica e decorativa svolta dallo stesso.
Le diverse caratteristiche di un balcone ed il suo inserimento nel contesto di una facciata condominiale, possono spostare l'onere della spesa in capo ad un soggetto piuttosto che ad un altro.
Va da sè che un balcone realizzato in aggetto (o aggettante), che sporga dalla facciata di un edificio, assolverà maggiormente alla sua funzione di abbellimento e di decorazione dell'immobile rispetto ad uno che sia stato progettato con il profilo rientrante rispetto alla linea di facciata dello stabile.
Restando pacifico il principio secondo cui proprietario di un balcone è il titolare dell'appartamento a cui esso è collegato, salvo che sia diversamente stabilito dall'atto costitutivo (Cass. Civ. II n. 14.576/2004 e n. 15.913/2007), le sentenze più recenti hanno individuato soggetti diversi, obbligati a sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di un balcone, a seconda della parte sulla quale si andava ad intervenire.
Ne è scaturito, pertanto, in via generale, l'obbligo in capo al proprietario dell'appartamento di sostenere i costi di manutenzione del piano di calpestio, come la sua impermeabilizzazione e la sua pavimentazione e dell'eventuale parte interna dei parapetti del proprio balcone, in quanto accessorio e pertinenza dell'unità immobiliare cui accede.
Nel caso di opere eseguite sulle parti verticali, quali frontalini, ringhiere, parapetti esterni, l'indicazione prevalente pone le suddette parti nel novero della proprietà comune e l'onere dei lavori eseguiti in capo ai condomini sulla base della ripartizione delle tabelle millesimali (Cass Civ. n. 7.831/1990).
Con riferimento ai sottobalconi, le pronunce non uniformi hanno fatto comunque emergere un principio secondo il quale i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione individuano il soggetto obbligato a seconda che il sottobalcone venga considerato di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale, rientrando nella competenza del giudice di merito stabilire se la parte in questione concorra o meno a costituire elemento architettonico dell'edificio.
Per completezza di informazione, va detto che una parte della giurisprudenza ha affermato che l'onere dei lavori eseguiti sulla parte sottostante il balcone sia a carico esclusivamente del proprietario dell'appartamento inferiore, potendo corrispondere detta parte al soffitto dell'unità immobiliare di cui sarebbe un prolungamento, con conseguente applicazione, in via analogica, dell'art.1125 cod. civ che individua nel proprietario dell'appartamento sottostante il soggetto tenuto ad effettuare i lavori di intonacatura, di tinteggiatura e di decorazione dei soffitti.
Sentenze più recenti hanno invece posto le spese di manutenzione dei sottobalconi a carico del condominio in quanto hanno stabilito che i suddetti costituiscano proprietà condominiale perchè visibili dall'esterno e pertanto inseriti nella facciata dell'edificio e concorrenti a formarne la sua peculiarità architettonica ( Cass. Civ. n. 15.913/2007 e Cass. Civ. Sez. II n. 2.241/2008).
Altre due interessanti sentenze del 2011 sono state riportate nei commenti in calce.

2 commenti:

  1. Una sentenza interessante:
    In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Tuttavia, gli elementi decorativi dei balconi, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
    App. Roma, Sez. IV, 14/09/2011

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  2. Altra sentenza.
    In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti anche se inseriti strutturalmente nella facciata non possono, di regola, annoverarsi tra i beni comuni poiché non sono necessari per l'esistenza del fabbricato, mentre costituiscono la proiezione esterna della unità immobiliare cui accedono. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
    Trib. Roma, 29/04/2011

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