venerdì 19 ottobre 2012

LA CEDOLARE SECCA





LA CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI

L'art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi e delle loro pertinenze, denominato cedolare secca.
I SOGGETTI
La facoltà di optare per il regime della cedolare secca è riservata al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (per es. l'usufrutto) sull'immobile. Restano pertanto escluse le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e tutti quei soggetti che affittano un'abitazione nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni.
In caso di proprietà "pro quota" (nel caso, cioè, di più comproprietari pro-indiviso) l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente.
L'opzione può essere esercitata per tutti i contratti di locazione di natura abitativa, ivi compresi quelli inferiori a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso.
L'IMMOBILE
Sono da intendersi abitazioni tutte le unità immobiliari rientranti nella categoria catastale A, esclusi gli A/10.
Ai fini dell'applicazione della cedolare secca bisogna altresì verificare:
  1. l'attività esercitata dal conduttore;
  2. l'utilizzo effettivo dell'immobile locato.
Pertanto, è da escludersi l'applicazione della norma in caso di:
  • conduttori che agiscano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l'utilizzo dell'immobile avvenga per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
  • immobili accatastati come abitativi ma utilizzati come ufficio o promiscuo.
Nel caso, invece, di un unico contratto di locazione comprendente un'abitazione ed un immobile strumentale (per es: appartamento con sottostante negozio), è consentito al proprietario di usufruire della cedolare secca solo in relazione alla quota del canone relativa all'immobile abitativo. Nell'ipotesi in cui sul contratto sia riportato un canone unico, comprensivo di entrambe le unità, la quota di canone su cui applicare la cedolare si ricaverà ripartendo la somma totale in proporzione alla rendita catastale dei due immobili.
L'opzione per il regime fiscale può essere esercitata anche se il locatore abbia affittato soltanto una o più porzioni dell'abitazione.
Nel caso delle pertinenze, il locatore può optare per il regime fiscale facoltativo anche se il contratto, per esempio di un garage, sia stato stipulato successivamente al contratto dell'abitazione, purchè nella seconda scrittura si faccia riferimento al contratto principale, evidenziando la funzione di pertinenza del secondo immobile.
L'OPZIONE
Essendo una tassazione facoltativa, la cedolare secca si può applicare solo quando il locatore abbia esercitato l'opzione in sede di registrazione del contratto di locazione. La sua adesione esplica gli effetti previsti dalla normativa in materia per l'intera durata del rapporto contrattuale, salvo revoca. 
La registrazione del contratto di locazione (ed il conseguente esercizio dell'opzione) deve avvenire nel termine di trenta giorni dalla data della sua stipula. Parimenti, in caso di proroga, l'opzione deve essere esercitata entro trenta giorni dal momento della proroga presentando il modello 69 presso l'Ufficio del Registro preposto. E' anche possibile aderire alla cedolare secca per le annualità successive, sempre entro trenta giorni dalla data di scadenza di ciascuna annualità. In caso di proroga o di annualità successiva, l'adesione alla cedolare secca non permette comunque il rimborso delle imposte di registro e bollo già versate.
LA COMUNICAZIONE
Per beneficiare del regime fiscale della cedolare secca, il proprietario deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la sua scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo, di esercitare la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone. In caso di più conduttori, l'opzione va comunicata ad ognuno di essi. Per completezza di informazione, con la Circolare 26/E del 2011 l'Agenzia delle Entrate ha escluso la validità, ai fini della comunicazione, della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore, presumibilmente perché, in questo modo, non vi è una data certa su quando tale comunicazione sia realmente avvenuta (a tal proposito, si consiglia la lettura dei commenti riportati in calce).
La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e, quindi, prima di procedere alla registrazione del contratto (o del termine di versamento dell'imposta di registro per le annualità successive).
LA REVOCA
Nel caso in cui il proprietario decida di revocare l'opzione, sempre a mezzo lettera raccomandata, a far data dalla scadenza di un'annualità successiva a quella della registrazione, permane la rinuncia del locatore a pretendere gli aggiornamenti del canone riferiti alle annualità in cui si è avvalso della cedolare secca. Il locatore potrà quindi limitarsi a richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione a decorrere dall'annualità successiva a quella in cui ha comunicato la sua revoca ed applicando esclusivamente i coefficienti d'aumento previsti per l'anno trascorso. La revoca comporterà il pagamento dell'imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.
COMPROPRIETA'
Nel caso di abitazioni possedute in comproprietà, l'adesione alla cedolare secca da parte anche di un solo comproprietario comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, a qualsiasi titolo, anche da parte degli altri cointestatari del bene che non abbiano optato per il regime fiscale facoltativo. 
Ai fini dell'imposta del registro e sempre nel caso in cui solo alcuni dei locatori abbia aderito alla cedolare secca, i comproprietari che non hanno optato per questo regime fiscale sono tenuti, unitamente al conduttore, al versamento di quanto dovuto, calcolato sulla frazione di canone annuale a loro imputabile, in base alle rispettive quote di possesso del bene (con un minimo di 67 euro); in questi casi l'imposta di bollo dovrà essere assolta in misura piena.
E' opportuno ricordare che il principio di solidarietà passiva dell'imposta di registro espleterà la sua funzione solo nei confronti dei locatori (e, sempre, nei confronti del conduttore) che non abbiano esercitato l'opzione.
L'IMPOSTA
La cedolare secca, essendo un regime alternativo alla tassazione ordinaria, sostituisce le seguenti imposte:
  1. IRPEF e addizionali.
  2. Imposta di registro.
  3. Imposta di bollo.
Le imposte di registro e di bollo non saranno quindi dovute, in regime di cedolare secca:
- per la registrazione del contratto;
- per le annualità successive;
- per le proroghe;
- per la risoluzione anticipata.
La base imponibile su cui applicare l'imposta è costituita dal 100% del canone annuo, a prescindere da quanto il proprietario avrà effettivamente percepito.
Le aliquote sono due:
  • 21% per i contratti a canone libero
  • 19% (15% dal 31 agosto 2013, passato poi al 10% per il quadriennio 2014-2017 a far data dal 29 marzo 2014) per i contratti a canone concordato
Va ricordato che il reddito assoggettato alla cedolare secca, pur non contribuendo all'aumento dell'imponibile ai fini IRPEF, ha comunque rilevanza ai fini ISEE e contribuirà a formare il reddito complessivo per determinare la legittimità ad usufruire di benefici fiscali, prestazioni di natura sociale e/o assistenziale, legati alla situazione reddituale.

RIFERIMENTI NORMATIVI E DOCUMENTI UTILI

L. n. 431/1998 : art.li 1, 2, 5 e 8
Circolare n. 13/E 2013 Agenzia delle Entrate: capitolo 4

Ulteriori chiarimenti in tema di cedolare secca sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate in data 20 dicembre 2012 con la Circolare 47/E trattando, nello specifico:

  • Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto
  • Opzione effettuata successivamente alla registrazione
  • Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis
  • Disciplina fiscale dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi
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5 commenti:

  1. Nel ribadire che la raccomandata a mani, ancorchè sottoscritta per ricevuta dall'inquilino, non assolve l'obbligo della comunicazione così come prevista dalla normativa sulla cedolare secca, nel caso in cui il proprietario decida di aderire al regime fiscale facoltativo fin dall'inizio del rapporto locatizio, può inserire direttamente nel contratto di locazione una clausola contenente la comunicazione della sua volontà di avvalersi dell'opzione. In questo caso, la comunicazione si ha come avvenuta. Una possibile clausola potrebbe essere la seguente:
    "Il locatore comunica al conduttore che è sua intenzione aderire fin d’ora all’opzione del regime fiscale della cedolare secca che comporta, tra gli altri vantaggi a beneficio del conduttore, anche la non rivalutazione del canone di locazione fintantoché è operante la predetta opzione fiscale.
    Tuttavia, è facoltà del locatore rinunciare, nel corso della vigenza del contratto, all’opzione del regime fiscale della cedolare secca. In tal caso il locatore comunicherà tempestivamente tale volontà mediante invio di raccomandata al domicilio del conduttore. In conseguenza di tale scelta, il canone di cui sopra potrà essere aggiornato, a semplice richiesta del locatore, in misura pari al 100% della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo verificatasi nei dodici mesi precedenti ed avrà come base di calcolo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo dell’ultimo mese disponibile rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
    Qualora, nel periodo di vigenza del contratto, il locatore rinunciasse all’opzione fiscale del regime della “cedolare secca”, le parti concordano fin d’ora che le spese di registro della presente scrittura privata e dei rinnovi sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali mentre le spese di bollo e di quietanza sono a carico del conduttore; ai fini dell’imposta di registro si provvederà al pagamento annuale".
    Giuseppe Perdomo
    CAPER Immobiliare - Torino.

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  2. La facoltà di inserire in contratto la clausola con cui il locatore comunica all'inquilino la sua volontà di aderire alla cedolare secca è espressamente prevista nella Circolare 20/E del 2012 dell'Agenzia delle Entrate,nel dare risposta ad un quesito di un contribuente. Qui di seguito, la domanda e la risposta:
    9. COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE – CONTRATTI CON CLAUSOLA DI RINUNCIA AGLI AGGIORNAMENTI DEL CANONE
    D. Un contribuente titolare del diritto di proprietà di un immobile abitativo intende stipulare un contratto di locazione per uso abitativo della durata di quattro anni in cui è previsto in apposita clausola la rinuncia all’aggiornamento del canone. Si chiede di conoscere se, ai fini dell'applicazione della cedolare
    secca, sia comunque necessario inviare l’apposita raccomandata al conduttore con la quale comunicare l'intenzione di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
    R. Come già specificato, in base al comma 11 dell’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell'opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Con la circolare n. 26 del 2011, è stato precisato, con particolare riferimento all'applicazione del regime della cedolare secca per l'anno 2011, che per i contratti di locazione che
    prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non rientrano nel regime transitorio del 2011,
    qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

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  3. D. - Ho affittato un appartamento di mia proprietà con contratto 4+4. Il canone annuale è di 6.000 euro. Quanto pagherò di tasse? Avrei dovuto aderire al regime fiscale della cedolare secca?
    R. - Dipende dall'ammontare complessivo del suo reddito. Premesso che, in questo caso, le tasse colpiranno l'85% dell'imponibile, sarà in base al suo reddito che verranno applicate le aliquote, oggi dal 23% al 43%, a seconda delle sue entrate. Sebbene con la cedolare secca le aliquote applicate quali sostituto d'imposta siano del 21% per un contratto tradizionale e del 19% in presenza di contratto a canone concordato, l'imponibile soggetto a questa imposta sarà il 100% del canone annuale e non l'85% come nel caso di tassazione IRPEF tradizionale (l'imponibile salirà al 95% dal 2013 - 66,5% in caso di canone concordato - a seguito della modifica introdotta dall'art 4, comma 74 della Legge n. 92/2012) . Alcuni calcoli evidenziano come la cedolare secca, ad oggi, sia conveniente in presenza di redditi superiori a 28.000 euro.(005F)

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  4. Un proprietario di appartamento in affitto da 400 euro al mese e con reddito annuo fino a 15 mila euro, secondo un prospetto pubblicato dal Sole 24 ore, risparmierebbe 60 euro rispetto alla tassazione del 2012 (con deduzione al 15%) e il triplo, 180 euro, rispetto alla nuova tassazione (con deduzione al 5%). Il risparmio sale poi fino a 362 per coloro che hanno un reddito fino a 28 mila euro, 864 euro per quelli con un reddito fino a 55 mila e oltre i mille per chi ha redditi molto più elevati di questi

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  5. Rileggendo con attenzione la circ. 26 del 2011 che ti allego, alla pag.4 si parla dell’ambito soggettivo e si dice:

    “La facoltà di optare per il regime della cedolare secca, come specificato al punto 1.1 del Provvedimento, è riservata al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile. La riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell’articolo 3 del decreto legislativo che, dall’assoggettamento del reddito 5 fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l’obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell’imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E). Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali. Ai sensi del comma 6 dell’articolo 3 del decreto legislativo non possono optare per il regime della cedolare secca i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni”.

    A mio avviso, pertanto il locatore deve essere una persona fisica obbligatoriamente mentre il locatario può anche non essere una persona fisica, l’importante che la locazione nel venga esercitata nell’ambito di attività di impresa, arti e professioni. Un ente non commerciale che destina tale immobile ad una famiglia disagiata, dunque potrà prendere in locazione un immobile e il proprietario, se è persona fisica, potrà optare per la cedolare secca.

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