PERMUTA E FISCO
Anche se non con frequenza, può capitare che due privati, per soddisfare le reciproche esigenze di natura abitativa ed economica, decidano di sottoscrivere un atto di permuta immobiliare.
La tassazione dell'operazione varia in base all'oggetto della permuta.
Le ipotesi che qui andremo ad esaminare e che riguardano esclusivamente immobili abitativi, sono le seguenti:
- Permuta di due abitazioni, entrambe con beneficio fiscale "prima casa"
- Permuta di due abitazioni, una con agevolazione, l'altra senza agevolazione fiscale
- Permuta di due abitazioni, una con agevolazione al 50%, l'altra senza agevolazione
Prima di chiarire, con degli esempi, i tre casi sopra elencati, è bene riassumere alcuni principi che sono alla base del calcolo delle imposte dovute per una permuta immobiliare.
- Imposta di Registro: la norma generale prevede che la base imponibile per la permuta sia costituita dal valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta.
- Imposta Ipotecaria: l'imposta proporzionale è commisurata alla base imponibile già determinata ai fini dell'imposta di registro.
- Imposta Catastale: la permuta dà luogo a due distinte volture catastali e quindi ad una tassazione per ciascun immobile.
- Conguaglio: nel caso, assai frequente, di permuta dietro versamento di una somma a conguaglio, essendo tale elemento considerato dalla normativa fiscale secondario e accidentale, rispetto al contratto principale, l'importo corrisposto a questo titolo deve ritenersi irrilevante ai fini fiscali, anche se tale valore deve essere indicato nell'atto di permuta.
- Credito d'imposta: qualora ricorrano tutti i presupposti, tale credito compete anche al soggetto che acquisisca un'abitazione mediante una permuta.
ESEMPIO N. 1
(AGGIORNATO AL 01 GENNAIO 2014)
Permuta di due abitazioni, entrambe con beneficio fiscale "prima casa"
(AGGIORNATO AL 01 GENNAIO 2014)
Permuta di due abitazioni, entrambe con beneficio fiscale "prima casa"
Immobile A: valore imponibile 100.000 euro
Immobile B: valore imponibile 150.000 euro
Tassazione Registro "prima casa" A: 100.000 x 2% = euro 2.000
Tassazione Registro "prima casa" B: 150.000 x 2% = euro 3.000
Imposta Registro: valore di B = euro 3.000
Imposta Ipotecaria: valore di B = euro 50 (tassa fissa "prima casa")
Imposta Catastale: valori A + B = euro 50+50 = euro 100 (due tasse fisse)
TOTALE TASSAZIONE PERMUTA: 3.000+50+100 = euro 3.150,00.
CREDITO D'IMPOSTA: Per stabilire la quota del credito d'imposta spettante a ciascun contraente è necessario effettuare una semplice equazione:
3.000 : (3.000+2.000) = X : 2.000 (L'imposta più alta sta al totale delle imposte come X sta all'imposta più bassa).
Il risultato sarà: 3.000x2.000/5.000 = euro 1.200
La somma di euro 1.200 costituirà il credito d'imposta per l'acquirente della casa A con il valore imponibile più basso.
La differenza (3.000-1200 = euro 1.800) sarà l'importo del credito d'imposta che vanterà l'acquirente della casa B, con il valore imponibile più alto.
ESEMPIO N. 2
(AGGIORNATO AL 01 GENNAIO 2014)
(AGGIORNATO AL 01 GENNAIO 2014)
Permuta di due abitazioni, una con agevolazione, l'altra senza agevolazione fiscale
Immobile A AGEVOLATO: valore imponibile 100.000 euro
Immobile B NON AGEVOLATO: valore imponibile 100.000 euro
Tassazione Registro "prima casa" A: 100.000 x 2% = euro 2.000
Tassazione Registro seconda casa" B: 100.000 x 9% = euro 9.000
Imposta Registro: valore di B = euro 9.000 (9%)
Imposta Ipotecaria: valore di B = euro 50
Imposta Catastale: valori A + B = euro 50 + 50 = euro 100
TOTALE TASSAZIONE PERMUTA: 9.000+50+100 = euro 9.150,00.
CREDITO D'IMPOSTA: Per stabilire la quota del credito d'imposta spettante al contraente della "prima casa" A è necessario anche qui effettuare una semplice equazione:
9.000 : (2.000+9.000) = X : 2.000 (L'imposta più alta sta al totale delle imposte come X sta all'imposta più bassa).
Il risultato sarà: 9.000x2.000/11.000 = euro 1.636,36
ESEMPIO N. 3
(AGGIORNATO AL 01 GENNAIO 2014)
(AGGIORNATO AL 01 GENNAIO 2014)
Permuta di due abitazioni, una con agevolazione al 50%, l'altra senza agevolazione
Immobile B AGEVOLATO AL 50%: valore imponibile 150.000 euro
Tassazione Registro seconda casa A: 100.000 x 9% = euro 9.000
Tassazione Registro 50% seconda casa B e 50% "prima casa" B = euro 8.250
(150.000:2 = 75.000 x 9% = euro 6.750 + 150.000:2 = 75.000 x 2% = euro 1.500)
Imposta Registro: valore di A = euro 9.000
Imposta Ipotecaria: valore di A = euro 100 (tassa fissa A + tassa fissa B)
Imposta Catastale: valori A + B = euro 100 (tassa fissa A + tassa fissa B)
TOTALE TASSAZIONE PERMUTA: 9.000+100+100 = euro 9.200,00.
CREDITO D'IMPOSTA: In questa ipotesi il credito d'imposta a favore dell'acquirente ("prima casa") al 50% dell'immobile B è determinato dal seguente calcolo:
(9.000 : [9.000 + 8.250] = X : 8.250) : 2
Il risultato è pari ad euro 2.152.
Essendo quest'ultimo importo superiore all'imposta effettivamente dovuta per l'acquisto con l'agevolazione prima casa, verrà ridotto ad euro 1.500.
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