LE LOCAZIONI E L'UFFICIO DEL REGISTRO

LE LOCAZIONI

REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI E PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili, inclusi quelli relativi ai fondi rustici e quelli stipulati da soggetti Iva, devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare e se di durata superiore a 30 giorni.

Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula.

Un contratto di locazione può essere registrato sia telematicamente sia presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

REGISTRAZIONE TELEMATICA

La procedura di registrazione telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari mentre per tutti gli altri contribuenti è facoltativa.

Può essere effettuata direttamente dal contribuente o tramite un suo delegato o un intermediario abilitato a Entratel (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, iscritti all’albo dei geometri).

L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un software gratuito, scaricabile dal suo sito internet, che consente di registrare il contratto e di pagare, se dovute, le imposte di registro e di bollo. Con il software RLI WEB , entrando nell'area riservata tramite SPID, è possibile anche caricare il contratto firmato ed inoltrarlo in formato .pdf all'Agenzia delle Entrate. Il programma, inoltre, calcola automaticamente le imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corrente sul quale sarà effettuato il prelievo. La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.

Per effettuare direttamente la registrazione, occorre essere in possesso dell’abilitazione ai canali “Fisconline” (al quale si accede attraverso un codice Pin) o “Entratel” (utilizzabile, anche questo, grazie ad apposite credenziali di accesso).

REGISTRAZIONE PRESSO GLI UFFICI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

La registrazione cartacea può essere effettuata in qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia, non necessariamente, quindi, in quello di competenza rispetto al proprio domicilio fiscale.

Occorre avere con sé:

• almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;

• un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 16,00 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

• il modello RLI (vedi link in calce alla pagina), che ha sostituito il mod. 69, per la richiesta di registrazione;

• la ricevuta di pagamento delle imposte di registro e di bollo dovute (copia del mod. F24 ELIDE), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro, ma solo l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

IL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

Qualora non si scelga di aderire al regime fiscale della cedolare secca, le imposte dovute sono le seguenti:

IMMOBILE	PERCENTUALE
Fabbricati ad uso abitativo	2% del canone annuo
Fabbricati strumentali	1% del canone annuo se locazione effettuata da soggetti IVA
Fabbricati strumentali	2% del canone annuo negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo

È previsto un importo minimo di versamento di 67 euro per l’imposta principale.

Se si registra il contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, il pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla data dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione con il modello RLI. Per il versamento si utilizza il modello F24 ELIDE: una copia va consegnata all’ufficio insieme alla richiesta di registrazione.

In caso di registrazione telematica, il pagamento dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto.

Per eseguire i versamenti telematici occorre essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane.

Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Non è dovuta alcuna imposta sul deposito cauzionale eventualmente versato dall’inquilino. Tuttavia, se il deposito (o un’altra forma di garanzia) è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, occorre versare l’imposta di registro nella misura dello 0,50% sull’importo.

Per i contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale si può scegliere:

• di pagare, al momento della registrazione, l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)

• di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat applicati al canone), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto usufruisce di uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del saggio degli interessi legali (che dall'01/01/2022 corrisponde all'1,25% annuo) moltiplicato per il numero delle annualità.

DURATA DEL CONTRATTO IN ANNI	DETRAZIONE IN % (DURATA X 0,625%)
6	3,75
5	3,12
4	2,50
3	1,87
2	1,25

Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Se si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione o annualmente.

Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. In tutti gli altri casi (esempio locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica (nella misura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%) all’importo dei canoni ancora dovuti.

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni dalla data in cui si è formato l'evento, utilizzando il modello F24 ELIDE. Nel modello di versamento occorre indicare gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione) e bisogna presentare, entro 20 giorni dal pagamento, l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove era stato presentato il contratto.

Il modello RLI dovrà essere presentato anche in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe.

TIPOLOGIA	MODALITA’ DI VERSAMENTO	NOTA BENE
Stipula del contratto	Unica soluzione entro 30 giorni dalla stipula.	Sconto pari al 50% del tasso d’interesse legale annuo moltiplicato per gli anni di durata del contratto.
Stipula del contratto	Annuale: prima annualità entro 30 giorni dalla stipula; successive annualità entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità di decorrenza contrattuale successiva	L’imposta sulla prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Cessione del contratto	Unica soluzione entro 30 giorni dalla cessione	Senza corrispettivo euro 67. Con corrispettivo 2% dell’importo, minimo 67 euro. Presentazione dell’F24 Elide entro 20 giorni.
Risoluzione del contratto	Unica soluzione entro 30 giorni dalla risoluzione.	Senza corrispettivo euro 67. Con corrispettivo 2% dell’importo, minimo 67 euro. Presentazione dell’F24 Elide entro 20 giorni.

SANZIONI PER L’OMESSA REGISTRAZIONE

L’omessa registrazione del contratto comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa. Costituiscono violazioni di carattere fiscale, soggette anche queste a sanzione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive.

VIOLAZIONE	SANZIONE
Omessa registrazione del contratto	Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
Parziale occultamento del canone	Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta
Tardivo versamento dell’imposta	30% dell’imposta versata in ritardo

La Legge 311/2004 ha stabilito che i contratti di locazione di unità immobiliari, o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

IL RAVVEDIMENTO OPEROSO IN VIGORE DAL 2016

Qui di seguito sono stati elencati alcuni esempi di codici da utilizzare per il pagamento con il modello F24 ELIDE.

CODICE	CAUSALE
1500	PRIMA ANNUALITA’
1501	ANNUALITA’ SUCCESSIVE
ricavabile da RLI	INTERO PERIODO CONTRATTUALE
1504	PROROGHE
1503	RISOLUZIONE ANTICIPATA
1502	CESSIONE DEL CONTRATTO
1506	TRIBUTI SPECIALI
1507	SANZIONE RAVVEDIMENTO OPEROSO PRIMA REGISTRAZIONE
1508	INTERESSI RAVVEDIMENTO OPEROSO PRIMA REGISTRAZIONE
1509	SANZIONE RAVVEDIMENTO OPEROSO ANNUALITA' SUCCESSIVE
1510	INTERESSI RAVVEDIMENTO OPEROSO ANNUALITA' SUCCESSIVE
1505	IMPOSTA DI BOLLO

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE

L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.

Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.

Esempio 1.

Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.

Canone di locazione mensile: € 1.000,00

Imposta di registro prima registrazione: non dovuta

Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta

Esempio 2.

Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF

Canone di locazione mensile: € 1.000,00

Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo 

Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 

Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.

Nel caso invece che il terzo si limiti a versare il deposito cauzionale, senza prestare ulteriori garanzie, allora la somma dovuta sarà pari allo 0,50% calcolato sul deposito versato.
E' opportuno, per completezza di informazione, riportare qui di seguito la parte conclusiva della Risoluzione n. 272/E/2008 dell'Agenzia delle Entrate, corredandola con un paio di esempi: “In relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo contratto, per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale, è possibile enucleare le seguenti fattispecie:

1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo. In questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;

2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione. In questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa una sola volta, in quanto la formalità della registrazione, alla quale va sottoposto il contratto contenente più disposizioni e per l’esecuzione della quale il legislatore ha previsto un importo minimo, è unica”.

Esempio 1.

1.a

Contratto: 4+4

Canone di locazione mensile: € 800,00

Imposta di registro prima registrazione: € 192,00 (minimo € 67,00)

Imposta di registro garante persona fisica: € 192,00 (minimo € 200,00)

Totale da versare: € 384,00 (minimo € 200,00)

1.b

Contratto 6+2 
Canone di locazione mensile: € 380,00

Imposta di registro prima registrazione: € 64,00 (minimo € 67,00)

Imposta di registro garante persona fisica: € 136,80 (minimo € 200,00)

Totale da versare: € 200,80 (minimo € 200,00)

Esempio 2.

Contratto 3+2

Canone di locazione mensile: € 380,00

Imposta di registro prima registrazione: € 64,00 (minimo € 67,00)

Imposta di registro garante persona fisica: € 68,00 (minimo € 200,00). 
Totale da versare: € 132,00 (minimo € 200,00)

Da ricordare:

• l’imposta di registro riferita al garante in un contratto agevolato non va calcolata sul 70% del canone annuo ma sull'intero importo.
• la somma dei due subtotali relativi alla prima registrazione e al garante (ex codici tributo 115T+109T) non deve mai essere inferiore al minimo di legge pari ad € 200,00.
• In caso di proroga del contratto, se si vuole mantenere l'opzione della cedolare secca è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione della proroga. 

F24 ELIDE: CODICI TRIBUTO

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